Baux d'habitation

Mise à jour : 15 décembre 2015

Baux d'habitation

Vous êtes bailleur, vous êtes locataire d'un logement à Paris, un différend vous oppose ?

 Vous souhaitez un règlement à l'amiable ?

 La Commission départementale de conciliation des baux d’habitation de Paris peut vous aider.

 Cette rubrique met à votre disposition toutes les informations relatives aux missions, au fonctionnement et à la saisine de la Commission départementale de conciliation des baux d’habitation de Paris.

Qu’est ce que la Commission départementale de conciliation des baux d’habitation de Paris ?

Son rôle :  

Concilier les parties en litige : elle offre la possibilité au bailleur et au locataire de se rencontrer, de rechercher ensemble une solution sans s'adresser au juge. A défaut d'accord, un avis est rendu. Son intervention est gratuite.

Sa composition :

Des représentants des bailleurs et des locataires sont nommés pour 3 ans par le préfet sur proposition des organisations de bailleurs et de locataires représentatives. Elle est présidée alternativement (élection annuelle) par un représentant de chaque collège.

Ses compétences :

Les litiges de nature individuelle portant sur :

- la réévaluation du loyer lors du renouvellement du bail (loi du 6 juillet 1989), si le loyer est manifestement sous-évalué ;

- la fixation du nouveau loyer proposé au locataire dans le cadre d'un bail dit « de sortie de la loi  de 1948 » ;

- le dépôt de garantie ;

- l'état des lieux ;

- les charges locatives ;

- les réparations ;

- la décence du logement.

Les difficultés de nature collective portant sur :

- L'application des accords collectifs nationaux (par exemple les congés-vente) ou locaux ;

- L'application d'un plan de concertation locative ;

- Le fonctionnement d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles.

N.B. : La commission départementale de conciliation n'est pas compétente en matière de logements meublés, sauf en ce qui concerne la décence.

 

Qui peut saisir la Commission départementale de conciliation des baux d’habitation de Paris ?

Soit le bailleur ou son représentant, soit le locataire concerné, lorsqu'il s'agit d'un litige de nature individuelle.

Soit le bailleur ou son représentant, soit plusieurs locataires ou une association représentative des locataires, lorsqu'il s'agit d'une difficulté de nature collective.

Comment saisir la Commission départementale de conciliation des baux d’habitation de Paris ?

Par lettre recommandée avec avis de réception adressée à :

Préfecture d’Ile-de-France, préfecture de Paris

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DRIHL 75
5 rue Leblanc
75911 Paris CEDEX 15

Cette lettre doit comporter les éléments suivants :

- nom et adresse de la personne qui saisit la commission ;

- nom et adresse de la partie adverse ;

- l'objet du litige clairement exposé.

- A cette lettre doivent être joints les documents suivants :

- la copie du bail ;

- la lettre de réclamation adressée préalablement à la partie adverse ;

- pour les litiges portant sur le montant du loyer : la proposition de renouvellement du bail avec augmentation du loyer faite par le bailleur, ainsi que les éléments de référence qui lui ont servi pour proposer l'augmentation ;

- pour les litiges portant sur la décence du logement : la mise en demeure adressée au propriétaire;

- pour les autres litiges : toutes pièces ou correspondances se rapportant au litige.

La saisine de la Commission départementale de conciliation des baux d’habitation de Paris  est-elle obligatoire ?

OUI, pour les litiges relatifs à la réévaluation des loyers manifestement sous-évalués (article 17 c de la loi du 6 juillet 1989), c'est une formalité préalable à la saisine du tribunal.

NON, dans tous les autres cas.

A quel moment saisir la Commission départementale de conciliation des baux d’habitation de Paris ?

S'il s'agit d'un litige relatif à la réévaluation d'un loyer manifestement sous-évalué :

- le locataire dès qu'il a exprimé son désaccord (1)  

- le bailleur, dès réception de la lettre de désaccord du locataire et jusqu'à la date d'échéance du bail, ou sans réponse du locataire dans les quatre mois précédant le terme du bail (1) 

 

Important : le bail est reconduit aux conditions antérieures dans les deux cas suivants :

- si la commission n'est pas saisie dans ces délais ;

- si le tribunal d'instance n'est pas saisi avant le terme du bail.

(1) Un arrêt de la cour de Cassation (3ème chambre civile) du 13 décembre 2006 précise que le juge d'instance ne peut être valablement saisi avant que le délai de 2 mois imparti à la Commission de conciliation pour rendre son avis, ne soit écoulé.

S'il s'agit d'un litige relatif à la fixation du loyer dans le cadre d'un bail dit « de sortie de la loi de 1948 » :

- le locataire ou le bailleur, dans les 3 mois qui suivent la réception de la proposition de bail faite par le bailleur.

S'il s'agit d'un litige relatif à la décence du logement :

- le locataire ou le bailleur, à défaut d'accord entre les parties ou de réponse du propriétaire dans le délai de deux mois à compter de la mise en demeure qui a été adressée à ce dernier.

Dans tous les autres cas (litiges et difficultés bailleurs/locataires), aucun délai n'est prévu par les textes.

Comment se déroule une séance de la Commission départementale de conciliation des baux d’habitation de Paris ?  

Le bailleur ou son représentant et le locataire sont convoqués, par courrier, à une séance de conciliation à une date fixée par le secrétariat.

Ils peuvent se faire assister ou se faire représenter par une personne de leur choix; dans ce cas, un mandat écrit de représentation est nécessaire.

Important : pour les conjoints, les personnes unies par un PACSPacte civil de solidarité, les concubins ou les colocataires, si une seule personne se présente, elle doit être munie d'un mandat écrit de l'autre ou des autres titulaires.

Chaque partie expose son point de vue devant la commission constituée de 4 membres (2 représentants des locataires et 2 représentants des bailleurs).

La commission facilite le rapprochement des parties. Si un accord intervient, les termes de la conciliation font l'objet d'un document signé par chacune des parties.

En l'absence d'accord, la commission émet un avis adressé sous huitaine à chaque partie.

Important : aucune demande de report n’est acceptée par la commission, sauf cas exceptionnel.

Comment utiliser l’avis de la Commission départementale de conciliation des baux d’habitation de Paris ?  

Si la conciliation a abouti, le document de conciliation signé par les deux parties entérine leur accord et a valeur contractuelle mais, si l'une des deux parties n’ en respecte pas les termes ou refuse de l'exécuter, l'autre partie peut saisir le tribunal pour l'y contraindre (articles 127 à 131 du nouveau code de procédure civile).

Au cas où la conciliation n'a pas abouti, et si les parties décident de faire trancher le litige par le tribunal, elles peuvent joindre l'avis de la commission à leur requête.

Le tribunal compétent est le tribunal d'instance du lieu de situation de l'immeuble. Les litiges portant sur la restitution du dépôt de garantie d'un montant égal ou inférieur à 4.000 € sont de la compétence du juge de proximité.

Textes de référence

- Articles 20, 20-1 et 17 c de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

- Article 31 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;

- Article 188 de la loi n° 2000-1208 dite " loi SRU " du 13 décembre 2000 ;

- Article 86 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement ;

- Article 34 de la loi n°2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable ;

- Décret n° 2001-653 du 19 juillet 2001 sur la composition et les modalités de fonctionnement des commissions de conciliation ;

- Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

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Membres de la Commission départementale de conciliation des baux d’habitation de Paris  

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Collège des bailleurs :

- Association des organismes d'HLMHabitations à loyer modéré de la région d'Ile-de-France

- Association des propriétaires sociaux

- Chambre des propriétaires

- Fédération des sociétés immobilières et foncières

- Fédération française des sociétés d'assurances

- Fédération des Epl Ile-de-France

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Collège des locataires :

- Association force ouvrière des consommateurs

- Confédération générale du logement - union parisienne

- Confédération nationale du logement - fédération du logement de Paris

- Consommation, logement et cadre de vie

- Fédération autonome des locataires de la région parisienne

- Syndicat du logement et de la consommation & confédération syndicale des familles

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Pour en savoir plus sur la commission départementale de conciliation des baux d'habitation,
contactez le service du logement de la préfecture d'Ile-de-France préfecture de Paris (UT DRIHL 75)

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DRIHL 75
5 rue Leblanc
75911 Paris CEDEX 15
01.82.52.50.59