Avec la loi ELAN, le dispositif d’encadrement des loyers devient optionnel et expérimental

Initié par la loi ALUR en 2014, le dispositif d’encadrement des loyers a été remplacé par une expérimentation, qui figure à l’article 140 de la loi Elan. Il sera expérimenté, pour une durée de cinq ans à compter de la publication de la loi, à la demande des collectivités territoriales volontaires. La loi ELAN fixe quatre critères pour qu’un territoire soit éligible à cette expérimentation :

- un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social ;

- un niveau de loyer médian élevé ;

- un taux de logements commencés, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années, faible ;

- des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l’habitat et de faibles perspectives d’évolution de celles-ci.

Après instruction de la candidature déposée par la ville de Paris, le Gouvernement a, dans un décret du 12 avril 2019, autorisé celle-ci à mettre en place ce dispositif sur l’intégralité de son territoire.

En permettant une expérimentation de l’encadrement des loyers dans les zones tendues, l’objectif de la loi ELAN (loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) du 23 novembre 2018 est d’agir sur les loyers excessifs et de contenir les hausses de loyers abusives constatées dans les territoires les plus tendus, pour ainsi préserver le pouvoir d’achat des Français et faciliter l’accès au logement.

Les loyers de référence sont fondés sur les observations de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP)

L’arrêté préfectoral fixe un loyer de référence, un loyer de référence majoré (supérieur de 20 %) et un loyer de référence minoré (diminué de 30 %). Ces loyers, exprimés par un prix au m² de surface habitable, sont déterminés en fonction du marché locatif observé par l’OLAP et déclinés par secteurs géographiques (regroupant un ou plusieurs quartiers) et par catégories de logement (nombre de pièces, nu/meublé et époque de construction du bâtiment). Le loyer de référence majoré peut être augmenté d’un complément de loyer pour les logements justifiant de caractéristiques de localisation ou de confort particulières.

L’encadrement des loyers s’applique aux baux signés à compter du 1er juillet 2019

L’encadrement s’applique aux baux signés à compter du 1er juillet 2019 pour les locations nues et meublées : nouveaux emménagés (relocations et premières locations), renouvellements de baux et baux mobilité. Il ne s’applique pas aux baux en cours ni aux reconductions tacites.

Pour ces contrats, des actions en diminution ou en réévaluation de loyer sont ouvertes sous certaines conditions. En cas de litiges relatifs aux loyers ou aux compléments de loyers, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation. En l’absence de conciliation pour ces différents cas de figure, le juge d’instance pourra être saisi.

Les bailleurs irrespectueux de la réglementation pourront se voir infliger des sanctions administratives

L’expérimentation prévue par la loi ELAN reprend le dispositif d’encadrement du niveau des loyers initié par la loi ALUR. Elle y ajoute des sanctions administratives en cas de non-respect par le bailleur du loyer de référence majoré, dont les modalités sont précisées par un décret en Conseil d’État du 13 mai 2019. Après une mise en demeure, restée infructueuse, de mettre son contrat en conformité et de rembourser au locataire les trop perçus éventuels, le préfet de département peut ainsi prononcer une amende administrative, pouvant aller jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Consultez le Mode d’emploi à l’attention des bailleurs et des locataires :

Mode d'emploi à l'attention des bailleurs et des locataires PDF - 227,36 ko

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