AMI pour la réalisation d'opérations de logements sociaux ou d'hébergement en modulaires
Appel à manifestation d'intérêt pour la réalisation d'opérations de logements sociaux ou de structures d'hébergement en construction modulaires
Contexte de l'appel à manifestation d'intérêt
La pression historique sur la demande de logements sociaux en Île-de-France, en augmentation constante depuis plusieurs années, se traduit par des difficultés accrues d'accès aux logements pour les ménages les plus modestes. De proche en proche, l'ensemble de la chaîne de l'hébergement au logement se trouve dans une situation extrêmement tendue, avec des dispositifs d'accueil saturé. L'État finance ainsi plus de 118 000 places d'hébergement d'urgence chaque nuit en Île-de-France, pour venir en aides aux publics les plus fragiles.
La crise sanitaire du Covid-19 a exacerbé encore ces tensions. Les mesures d'urgence ont conduit l'État à mettre à l'abri quelque 13 000 personnes, y compris dans des sites mis à disposition ou réquisitionnés durant la période de crise et qui devront nécessairement être libérés lors de la phase de déconfinement. Il convient dès lors d'activer l'ensemble des leviers disponibles pour augmenter le plus rapidement possible l'offre de logement ou d'hébergement à destination de ces ménages.
Parmi les options envisagées, les fonciers en attente d'aménagement, disponibles immédiatement pour des durées limitées de 4 à 7 ans, constituent un gisement majeur. Le développement de solutions modulaires déplaçables doit alors permettre de faire émerger une offre de logements ou d'hébergement sur ces terrains, en vue de leur mise en œuvre dès l’automne.
Objet de l'appel à manifestation d'intérêt
Le présent appel à manifestation d'intérêt (AMI) s’inscrit donc dans un contexte d’urgence sociale et de recherche d’innovation ; il doit permettre de faire émerger des solutions de logement ou d'hébergement sur des terrains disponibles pour des durées limitées. L’État a identifié plusieurs terrains sur lesquels, en fonction de leurs caractéristiques et de la durée prévisible de disponibilité, a été fléché une typologie de projet : logements locatifs sociaux ou projets d'hébergement et d'accompagnement social. Les porteurs de projets peuvent également « apporter » un foncier qu’ils maîtrisent ou mis à disposition par une collectivité ou tout autre propriétaire sur lequel une typologie de projet pourra être discutée.
Il est ainsi attendu des porteurs de projets de proposer, selon les terrains :
- des opérations innovantes mobilisant des solutions modulaires, rapidement mobilisables et déplaçables à l'issue de la première période de disponibilité des terrains. L'État sera ainsi très attentif aux délais de sortie des modules, aux conditions d'installation, et aux conditions de réutilisation des modules à l'issue de la première utilisation ;
- une recherche d'équilibre financier optimal (coût de sortie et montage financier), qui tirera parti du caractère réutilisable des modules (voir ci-dessous) ; créativité et innovation sont particulièrement attendues sur ce volet ;
- des projets sociaux innovants en matière d'accès au logement et d’hébergement : le caractère temporaire des logements produits implique que la question de la transition des ménages vers des solutions plus classiques soit dès le départ inscrit comme un enjeu fort.
Les projets retenus à l'issue de l'appel à manifestation d'intérêt constitueront des démonstrateurs d'opérations en modulaires. L'objectif à terme pour l'État sera de capitaliser sur les bonnes pratiques pour structurer une nouvelle filière de production fiable et robuste techniquement et financièrement. Il s'agira de généraliser l'utilisation des fonciers en attente en mobilisant une nouvelle filière complémentaire aux solutions plus classiques de développement de l'offre de logement et d'hébergement.
Le portage des projets devra ainsi s'appuyer sur des partenariats étroits entre les industriels professionnels du modulaire, les maîtres d'ouvrage bailleurs sociaux ou associations, les opérateurs gestionnaires et tous les acteurs de la construction : architecte, économiste…
Enjeu d'équilibre économique de l'AMI
L'atteinte d'un équilibre financier de l’opération sera un point clé. La manière dont le modèle économique proposé tirera parti du caractère déplaçable des modules, et des différentes modalités de réutilisations sera particulièrement observée.
Les opérations de logements modulaires devront s'inscrire au plus près du droit commune du logement social, en considérant une période minimale de conventionnement à l'APL de 15 ans.
Les opérations d’hébergement modulaires comporteront une dimension d’investissement financée par la mobilisation du PSH ainsi qu’une dimension de fonctionnement et d’accompagnement social qui sera quant à elle financée au titre du programme 177.
Le modèle économique privilégié à ce stade revient à une utilisation des modules sur plusieurs cycles de vie, équivalent à 15 à 20 ans d'utilisation, qui permettraient d'atteindre un équilibre financier sur cette période. Sur ce modèle, l'État (ou le cas échéant l’un des partenaires de l’équipe) s'engagera à trouver un terrain à l'issue de chaque cycle.
Le projet proposé fera apparaître les engagements des différents partenaires, notamment sur le caractère déplaçable et réutilisable des modules dans des conditions financières encadrées. Ainsi, le dossier devra également être précis sur les coûts de rotation (installation puis démontage de l'opération, transport éventuel), qui devront nécessairement être pris en compte dans le plan de financement initial.
Détail des attendus – un AMI sur deux volets
L'État cherche à développer des opérations permettant de mobiliser les fonciers disponibles transitoirement, pour y faire des opérations de logement et des opérations d’hébergement au profit de ménages et publics très modestes. Chaque terrain est ainsi fléché vers une solution logement, une solution hébergement, ou une solution mixte en fonction du temps de mise à disposition du terrain et de l'existence d'une offre d'hébergement préexistante sur le territoire.
Par ailleurs, et pour chacun des deux volets, le modèle de structure temporaire implique nécessairement que le candidat précise les conditions de libération des logements à la fin de chaque cycle, et donc les conditions de relogements des ménages.
Volet logement
Les candidats devront proposer des opérations de 100 à 150 logements, modulo les contraintes des terrains, qui permettent de loger majoritairement des personnes isolées, et quelques familles.
Les candidats pourront s'appuyer sur le modèle de financement usuel du logement locatif social, et plus particulièrement sur les produits dits passerelles que sont les résidences sociales et le PLAI adapté, qui permettent d'accompagner les ménages.
Sur cette base, l'ensemble des aides directes ou indirectes propre au secteur pourront être mobilisées, soit notamment :
- un taux de TVATaxe sur la valeur ajoutée réduit à 5,5% ;
- un accès aux prêts bonifiés de la Caisse des dépôts et consignations ;
- une subvention de l'État.
Afin de garantir l'accès aux APL, les candidats présenteront des projets équilibrés sur au moins 15 ans, prenant donc en compte les coûts de déplacement entre chaque cycle de l'opération ; coûts à contractualiser le cas échéant entre l'opérateur et le constructeur.
Le candidat devra également préciser les modalités d'accompagnement des ménages.
Par ailleurs, les candidats sont libres de proposer des solutions qui ne s'inscriraient pas dans du logement social, mais permettraient néanmoins de faire émerger des solutions à coût réduit pour les ménages (dans ce cas ; le reste à payer des occupants sera un critère prépondérant). Des solutions du type « rachat de modules en fin de cycle », ou « location sur la durée de disponibilité du terrain » ou toute autre solution innovante pourraient s'inscrire dans un modèle de logement locatif libre, à un coût suffisamment réduit pour solvabiliser les ménages.
Volet hébergement
La volonté de l’État à travers le lancement de cet AMI est de coupler innovation technique et innovation sociale.
En matière d’accès au logement, la situation de crise sanitaire Covid-19 a eu un rôle à la fois d’amplificateur des besoins préexistants et de révélateur de besoins nouveaux de publics qui étaient jusqu’alors peu visibles.
Les projets proposés par les porteurs porteront sur l’accompagnement des publics isolés et familles et/ou l’accompagnement des « grands exclus » tel que décrit dans la recommandation de la DIHAL du 20 avril 2020.
Il est attendu des candidats qu’ils précisent dans leur réponse, d’une part, la modalité technique retenue (solution modulaire) et, d’autre part, le projet d’accompagnement social déployé.
Pour cela, les candidats présenteront de la façon précise le projet social et son caractère novateur. Il est attendu que soient détaillés : les besoins du public (famille ou grand exclus), la nature, la fréquence et la durée des accompagnements proposés, les ETP déployés, les modalités d’exercices des droits et libertés individuels des personnes, les partenariats à mobiliser afin de permettre l’accompagnement global des personnes,
Le projet proposé comprendra un budget d’investissement pouvant être financé en ayant recours au PSH (Article R331-96 du code de la construction et de l’habitat) et un budget de fonctionnement. Ce dernier se traduit par un coût à la place par jour en précisant le détail des prestations incluses (accueil, prestation alimentaire le cas échéant, accompagnement social, prise en charge médico-sociale en lien avec l’ARS…). Ce coût ne pourra excéder 45 € par place.
Terrain mis à disposition
L'État a identifié une liste de terrain lui appartenant et pouvant être mis à disposition. Ces terrains sont préalablement fléchés vers des solutions de logement, d'hébergement (public famille ou grands exclus), ou de solution mixte pour les plus grands d'entre eux. Ce fléchage est déterminé en fonction de la durée de mise à disposition du terrain (les solutions logements étant privilégié pour les terrains les plus longtemps disponibles) et en fonction de l'offre d'hébergement préexistant sur le territoire.
Chaque terrain fait l’objet d’une fiche récapitulative qui précise les informations utiles et les attendus de l’État sur ce terrain.
La liste des terrains et les différents fiches sont consultables sur les liens suivants :
| FICHES | ANNEXES | |
| Antony (92) | ||
| Chennevières-sur-Marne (94) | ||
| Eragny-sur-Oise (95) |
PDF - 151,69 ko---
IMPORTANT : La liste des terrains faisant l’objet de l’AMI est susceptible d’être enrichie dans les semaines à venir. Il est recommandé aux porteurs de projets de consulter régulièrement le site de la préfecture.
A la date de lancement de l’AMI, aucun terrain de l’État n’a été identifié pour de l’hébergement.
Les sites de Chennevières-sur-Marne et d'Eragny sont librement accessibles.
Une visite du site d'Antony sera organisée le vendredi 18 septembre.
Pour des raisons d'accès au site, une pré-inscription des participants est obligatoire avant jeudi 17 septembre à 15h à l'adresse suivante pref-ami-modulaire@paris.gouv.fr 
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Les horaires et lieux de rendez-vous seront communiqués par retour de mail.
Par ailleurs, les candidats peuvent proposer des opérations sur d’autres fonciers dont ils sont propriétaires ou qui leur serait mis à disposition par une collectivité, un opérateur… et participer à l'appel à manifestation d’intérêt. Ils devront se signaler à l’adresse suivante pref-ami-modulaire@paris.gouv.fr
au fil de l’eau.
Les attendus sur ces terrains seront alors précisés avec ces candidats et le cas échéant, le préfet prendra les contacts préalables nécessaires avec le maire de la commune.
Garantie de l'État
L'État proposera, à l'issue du premier cycle et des suivants, la mise à disposition de nouveaux terrains permettant de faire vivre les projets sur les durées souhaitées.
Par ailleurs, l'État apportera son concours financier aux projets, sous forme de subventions directes. Il est cependant bien précisé aux candidats que, dans un souci de bonne utilisations des deniers de l'État, ces subventions seront nécessairement variables en fonction de la durée de vie prévue pour les modules.
Apport des partenaires
La Banque des territoires et Action Logement sont parties prenantes dans l’AMI.
A ce titre chaque candidat pourra soumettre ses modèles économiques (plans de financement optimisés, financement des opérations yc opération tiroirs si réhabilitation lourde) et documents descriptifs des opérations pour vérifier l’éligibilité aux prêts sur fonds d’épargne à Najoua BENFELLA-MASSON : najoua.benfella@caissedesdepots.fr
ou à Mohamed AYADI : mohamed.ayadi@caissedesdepots.fr
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Afin d’aider à l’émergence de propositions innovantes, la Banque des Territoires met également à disposition un budget de 100 000 € qui doit permettre de compenser, en partie les coûts d'étude engagés. Cette compensation sera versée à l’issue de la consultation, sur justificatifs, pour un montant maximum de 10 000 € par projet jusqu’à épuisement de l’enveloppe. A priori, les projets qui pourront être mis en œuvre ne feront pas l’objet de compensation.
De la même façon, Action Logement propose :
- d’accompagner les candidats au sourcing des industriels spécialistes des techniques de construction modulaire et mobile ;
- de faciliter le modèle économique de l’opération en s’engageant sur un financement de l’opération en contrepartie de droits réservataires à destination des publics salariés ;
- de prendre en charge, au travers du fonds innovation d’Action Logement, une partie des coûts d’investissement et/ou d’exploitation, en fonction de la solution mise en œuvre ;
- de prendre en charge, au travers du fonds d’innovation sociale, une partie du coût de l’accompagnement social des ménages hébergés ;
- d’accompagner, à travers le fonds d’innovation territoriale ou réaliser à travers la structure IDEHAL, l’étude relative au bilan de l’opération.
Les candidats intéressés par ces dispositifs pourront contacter Olivier BAJARD : olivier.bajard@actionlogement.fr
et Safia KHIR : Safia.khir@actionlogement.fr
Détail de la consultation
La consultation est lancée à partir du 29 juillet 2020 pour des réponses attendues au plus tard le 30 septembre 2020, à adresser par mail à pref-ami-modulaire@paris.gouv.fr
Le 4 septembre 2020 s'est tenue une première réunion d’échange à la préfecture de région avec près de 70 participants, présents physiquement ou en audioconférence.
La synthèse des questions posées et des réponses apportées aux participants est téléchargeable ci-après :
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A l'issue de la consultation, l'État et ses partenaires retiendront pour chaque terrain la candidature qui semble la plus aboutie au regard des critères définit ci-après et engagera des discussions directes avec les candidats pour préciser les derniers points. Pour la mise en œuvre des projets, les porteurs seront appuyés par les services de l’État dans les différentes procédures administratives (agréments, permis de construire...) pour garantir leur bon déroulement dans les meilleurs délais.
Critère d’appréciation des dossiers
- Critères principaux
- Respect des critères d’habitabilité du logement
- Calendrier de réalisation
- Pertinence économique : coût pour la puissance publique et pour les occupants, innovation sur le montage financier et viabilité économique du projet
- Critères additionnels
- Qualité du projet social
- Qualité architecturale et insertion
- Pertinence des solutions proposées entre deux périodes d’occupation d’un terrain
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