Une demande de logement social élevée

L’offre en logement social en région Provence-Alpes-Côte d’Azur demeure très insuffisante. Avec environ 340 000 logements locatifs sociaux, le parc social régional ne représente que 14 % du parc de résidences principales, contre plus de 17 % au niveau national.

Avec la crise actuelle du logement, où plus de 200 000 ménages sont pas ou mal logés dans notre région, la demande de logements sociaux est très élevée, et la capacité à y répondre très insuffisante. Seule 1 demande sur 8 a fait l’objet d’une attribution en 2023. Ce niveau de tension est le troisième plus élevé en France, derrière Mayotte et l’Île-de-France.

Le bilan triennal 2020-2022 d’application de la Loi SRU

C’est dans ce contexte que le bilan triennal 2020-2022 d’application de la Loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU) a été conduit en région. Le dispositif de l’article 55 de la loi SRU vise à rééquilibrer l’offre de logement social et abordable sur l’ensemble du territoire en favorisant une répartition équilibrée du parc social, garante de la mixité sociale et de la solidarité territoriale. C’est pourquoi, il impose aux communes les plus peuplées de disposer d’une part minimale de 25 % de logements sociaux au sein de leur parc résidentiel (ou 20 % dans les territoires subissant une moindre tension sur le parc social).

Les communes déficitaires en logements sociaux doivent s’inscrire dans une dynamique de rattrapage. Le dispositif se matérialise par la fixation d’objectifs de production tous les trois ans qui font l’objet d’un bilan au terme de la période triennale.

Sur 197 communes concernées par la loi SRU au 1er janvier 2022 en région Provence-Alpes-Côte d’Azur :

> 14 communes ont atteint le taux légal de logements sociaux : Gap, Saint André de la Roche, Valbonne, Aubagne, Berre l’Etang, Istres, Martigues, Miramas, Port de Bouc, Port Saint Louis du Rhône, La Roque d’Anthéron, Vitrolles, La Garde et Avignon.

> 9 communes ont été exemptées de leurs obligations SRU pour 2020-2022 :

• au titre de l’inconstructibilité de plus de la moitié de leur territoire urbanisé : Saint-Victoret, Tarascon, Graveson, Fos-sur-Mer (dans les Bouches-du-Rhône), Bédarrides, Jonquières et Sarrians (dans le Vaucluse),
• au titre de la mauvaise desserte de transport en commun : Lorgues et Salernes (dans le Var).

Parmi les 174 communes soumises au bilan triennal 2020-2022, 9 communes ont atteint leurs objectifs triennaux : Arles, Gardanne, La Ciotat, Le Puy Sainte-Réparade, Peynier, Salon-de-Provence, Carpentras, Entraigues-sur-la-Sorgue et Orange.

Le constat de carence

La procédure de constat de carence a donc été engagée pour 165 communes de la région. Après analyse de la situation de ces communes par les services de l’État, et avis de la commission nationale SRU, les préfets de département ont pris des arrêtés de carence à l’encontre de 95 communes de la région qui n’avaient pas atteint leurs objectifs de rattrapage sur la période triennale écoulée. Au niveau national, on compte 341 communes carencées au titre du bilan 2020-2022.

La mesure de carence n’est pas une « sanction » en tant que telle, et encore moins une « amende » imposée par l’État. Il ne s’agit que de l’application de la loi SRU qui a donné des résultats positifs au niveau national, ainsi qu’au niveau régional, en faisant évoluer favorablement la situation de communes qui étaient préalablement carencées.

Les communes déficitaires en logements sociaux sont redevables d’un prélèvement annuel. Ces prélèvements appliqués sur le budget de fonctionnement des communes sont attribués, conformément à la loi n° 2013-61 du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social, soit à l’Établissement Public de coopération intercommunale (EPCIEtablissement Public de Coopération Intercommunale) délégataire des aides à la pierre lorsqu’il existe, soit à l’Établissement Public Foncier (EPF) régional, en vue de subventionner la construction ou l'acquisition des logements sociaux nécessaires à la réalisation des objectifs de la loi.

Les communes ont cependant la faculté de déduire de ce prélèvement les montants qu’elles investissent en faveur du logement social. Ce mécanisme de dépenses déductibles vise précisément à inciter les communes à soutenir les projets de construction de logements sociaux.

Dans notre région, sur la période du dernier bilan triennal SRU 2020-2022, ce sont ainsi 53,1 M€ qui ont été mobilisés par les communes « déficitaires » pour la construction ou la rénovation de logements sociaux et ont été déduits des prélèvements. Ainsi, sur cette même période, la prise en compte de ces dépenses déductibles a conduit à ramener les prélèvements à 63,2 M€ qui ont été reversés aux EPCIEtablissement Public de Coopération Intercommunale délégataires des aides à la pierre ou l’établissement public foncier afin de développer le logement social.

Par ailleurs, lorsque la commune a été carencée pour non atteinte de ses objectifs triennaux, l’arrêté de carence prévoit un taux de majoration pouvant aller jusqu’au quintuplement du montant du prélèvement, soit 400 %. Le montant de cette majoration, qui correspond à 32,6 M€ sur la période du dernier bilan triennal 2020-2022, est versé au Fonds National des Aides à la Pierre (FNAP), qui attribue en moyenne 40 à 50M€ par an pour soutenir la construction de logements sociaux en région Provence-Alpes-Côte d’Azur.

Les mécanismes de prélèvements budgétaires mis en œuvre dans le cadre de la loi SRU servent donc exclusivement à la construction de logements sociaux par reversement aux communes et EPCIEtablissement Public de Coopération Intercommunale pour soutenir leurs projets de construction. Il s’agit d’un levier financier essentiel de soutien à la production de logements, notamment de logements sociaux, et donc d’attractivité et de développement du territoire régional